Während beim Kauf eines Hauses der Blick vor allem auf mögliche Sanierungsarbeiten oder Baumängel fällt, ist beim Erwerb einer Eigentumswohnung vor allem die vom Immobilienmakler oder der Immobilienmaklerin zur Verfügung gestellten Dokumente durchzuarbeiten und auf Besonderheiten zu kontrollieren.
Der erste Besichtigungstermin dient grundsätzlich zur Klärung der Frage nach dem Gefallen der Immobilie und doch können bereits in diesem frühen Stadium des Kaufprozesses erste grundlegende Dinge geklärt werden. Besonders bei sanierungsbedürftigen Eigentumswohnungen sollte der Immobilienmakler oder die Immobilienmaklerin unter anderem danach gefragt werden, welche Bauteile in der Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum und welche als Sondereigentum deklariert sind.
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist im Grunde das Regelwerk der Eigentümergemeinschaft. In ihr werden nicht nur zusammen mit den Aufteilungsplänen und der Abgeschlossenheitsbescheinigung die Miteigentumsanteile festgelegt, auch viele andere Vereinbarungen für das Zusammenleben in dieser Gemeinschaft sind in ihr schriftlich dokumentiert.
So können Bauteile, die zum Gemeinschaftseigentum zählen, nicht einfach verändert werden. Hierzu gehören zum Beispiel tragende Wände. Das Öffnen einer Küche zum Wohnraum kann daher gegebenenfalls nicht so einfach ausgeführt werden, wie dies bei einem eigenen Haus der Fall wäre. Im Gegenzug kommt allerdings auch die Gemeinschaft für Schäden an diesen Bauteilen auf.
Im Anschluss an den Besichtigungstermin erhalten Interessenten mit Kaufabsichten die vollständigen Unterlagen der Wohneinheit. Neben den üblichen Dokumenten wie der Wohnflächenberechnung, dem Grundriss und dem Grundbuch kommen neben der Teilungserklärung auch Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sowie Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan hinzu.
Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Jede Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, mindestens einmal im Jahr sich zu versammeln und alle wichtigen Belange rund um das Haus zu besprechen. In dieser wird zusammen abgestimmt, ob zum Beispiel die Fassade einen neuen Anstrich erhält, Ansparungen für eine neue Heizungsanlage gemacht werden oder ob einem Eigentümer das Anbringen eines Katzennetzes am Balkon gestattet wird. Bei besonders dringlichen Themen kann es auch zu außerordentlichen Eigentümerversammlungen kommen.
Das Lesen der entsprechenden Protokolle dieser Versammlungen gibt einen guten Einblick über das Verhältnis unter den Eigentümern, welche Sanierungsmaßnahmen in den letzten Jahren bereits ausgeführt wurden oder welche in Zukunft geplant sind. Auch die Finanzierung solcher Arbeiten über zum Beispiel Sonderumlagen ist in dem Versammlungsprotokoll dokumentiert.
Hausgeld, Rücklage, Sonderumlage – was genau bedeutet das?
Eine Sonderumlage ist dabei ein Betrag, der von den Eigentümern zusätzlich zum monatlichen Hausgeld entrichtet werden muss. Normalerweise sollte die Hausverwaltung für in Zukunft anfallende Modernisierungen einen umfangreichen Rücklagentopf bilden. Aus verschiedenen Gründen kann dieser jedoch zu leer für die nötige Maßnahme sein. In diesem Fall fällt eine sogenannte Sonderumlage an, die eine einmalige Zahlung in die Rücklage für genau dieses Vorhaben darstellt.
Wie hoch die Rücklage zum derzeitigen Zeitpunkt ist, erkennen Interessenten an der Hausgeldabrechnung. In dieser werden alle umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten einmal im Jahr abgerechnet. Hier lohnt der Blick unter anderem besonders auf Kosten für Rechtsverfahren (gibt es Streit unter den Eigentümern oder Baumängel?) , den Betrag, der aktuell für die Rücklage zurückgelegt wird und natürlich die Gesamthöhe von dieser.
Stellplätze prüfen!
Ein besonderes Thema bei Eigentumswohnungen ist der Bereich Stellplätze. Sollte zu der Wohneinheit ein Stellplatz gehören, so kann dieser fest im selben Grundbuch stehen und wird damit grundsätzlich zusammen mit der Wohnung verkauft. Er kann aber auch über ein eigenes Grundbuchblatt verfügen, sodass er völlig separat von der Wohnung zu sehen ist. In seltenen Fällen ist die Nutzung des Stellplatzes weder durch eine Eintragung im Grundbuch noch in der Teilungserklärung geregelt. Dies betrifft meist recht alte Eigentümergemeinschaften, die innerhalb einer Eigentümerversammlung über die Stellplatznutzung abgestimmt haben und diese in einem Versammlungsprotokoll somit schriftlich dokumentiert haben. In jedem Fall sollte bei dem Kauf einer Wohnung mit Stellplatz sehr genau dieser geprüft werden. Fehlerhafte Eintragungen sind hierbei keine Seltenheit.
Unser Rat für den Kauf einer Eigentumswohnung:
In der Regel hat der Immobilienexperte bereits im Vorfeld alle diese Unterlagen genauestens geprüft. Löchern Sie ihn somit mit Ihren Fragen und lassen Sie sich alle Besonderheiten der Immobilie von ihm in Ruhe erklären. Er ist ihr Ansprechpartner für alle Fragen rund um Ihren Immobilienkauf!
