Und steht der Verzicht darauf bereits unter Strafe?
Bei annähernd jeder Besichtigung von Bestandsimmobilien werden recht schnell die Bauteile Fassade, Dach, Fenster und Heizung in den Mittelpunkt gerückt. Besonders seit Inkrafttreten der neuen Verordnungen im GEG (am 01. November 2020 in Kraft getreten), besteht reges Interesse an den aktuellen Dämmungen der einzelnen Bauteile und der derzeitigen Heizart. Vor allem Letzteres ist seit Wochen ein reges Diskussionsthema und einer der umstrittensten Punkte bei der Verfolgung des Plans zur Klimaneutralität Deutschlands bis 2045.
Erst gestern sprach mich eine ehemalige Kundin mit einer energetischen Frage an. Ihr Energieberater hatte ihr zu einer kompletten Fassadendämmung geraten, der befreundete Architekt aber aufgrund des hohen Investitionsvolumens davon abgeraten. Ihr Bauchgefühl war gegen die umfangreiche Maßnahme, jedoch verunsicherte sie gleichzeitig die aktuelle Berichterstattung in allen Medien bezüglich des Gesetzesentwurfes zur Heizwende. Somit nahm sie mein Angebot, sich auch jederzeit nach dem Kauf noch beraten zu lassen, in Anspruch und gemeinsam betrachteten wir die Kalkulationen der beiden Fachleute.
Rentiert sich jede Sanierung tatsächlich oder sind manche Maßnahmen mehr vom Aktionismus getrieben als von fundierten Wirtschaftlichkeitsberechnungen (§ 5 GEG)?
KfW-Kredite und Fördergelder scheinen zu verlockend, um die teuren Maßnahmen nicht durchzuführen. Trotzdem raten wir von MARCUS TRAPP IMMOBILIEN® generell zu einer realistischen Betrachtung der Bausubstanz und einer genauen Analyse der Amortisierung durch die Einsparungen, bevor die Sanierungskosten als Steine im Weg zur Traumimmobilie wahrgenommen werden.
Besonders beim klassischen Altbau neigt der Laie dazu, diesen gerne mit Dämmung versehen zu wollen. Neben dem Verlust der meist ansehnlichen Fassade ist dies jedoch oft kaum rentabel. Dicke Ziegelwände können je nach Dicke und verwendeter Ziegelart teilweise ähnliche U-Werte bei einer Berechnung vorweisen wie ein Gebäude neueren Jahrganges mit schmaler Wand und Dämmung. Die energetischen Einsparungen durch eine teure Fassadendämmung wären in einem solchen Fall marginal und das Vorhaben unwirtschaftlich.
Und genau an diesem Punkt lohnt sich die genauere Betrachtung. Amortisierungszeiten von 100 bis 200 Jahren sind durchaus möglich. Sie würden somit den Zeitpunkt, ab dem Ihre Dämmung Ihnen Geld einspart, nicht mehr erleben und wahrscheinlich Ihre Dämmung ebenso wenig, da sie zwischenzeitlich ersetzt werden musste.
In dem am Anfang genannten Beispiel kam genau dies heraus. Der Architekt der Kundin wies eine Amortisierung erst nach ca. 120 Jahren nach, die der engagierte Energieberater in seinen Ausführungen nicht erwähnt hatte. Am Ende unseres Beratungsgespräches verstand unsere Kundin die ihr vorgelegten Berechnungen und konnte nun eine aufgeklärte Entscheidung für sich treffen.
Daher unser Rat in Bezug auf die energetische Sanierung beim Kauf einer Immobilie:
Jede Immobilie bedarf einer umfangreichen individuellen Betrachtung. Maßnahmen können abgelehnt werden, wenn die nicht vorhandene Wirtschaftlichkeit nachgewiesen wird. Eine Strafe ist in einem solchen Fall nach aktueller Rechtsprechung nicht zu befürchten. Die Berechnung hierfür kann die entsprechende neutrale Fachkraft erstellen.
Ein kurzer Blick in die Zukunft des GEG
Bzgl. des bereits vom Bundeskabinett beschlossenen Gesetzesentwurfes zum Verbot von Öl- und Gasheizungen sind diese Ausnahmen für Heizungen jedoch nicht vorgesehen. Lediglich Sonderfälle mit längeren Übergangsfristen stehen momentan zur Debatte.
Genau an diesem Punkt fragt sich, warum die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht auch bei der Erneuerung von Heizungen zum Tragen kommt?
Denn mit dem reinen Austausch der Heizart ist es bei vielen Gebäuden nicht getan. Wie sollen Eigenheimbesitzer die Modernisierungen, die der Wechsel auf ein anderes Heizsystem mit sich bringt, finanzieren? Reichen hierfür tatsächlich die momentanen Fördermöglichkeiten, die dafür vorgesehen sind?
Somit ist abzuwarten, ob das Gesetz in seiner jetzigen Form tatsächlich im Herbst verabschiedet wird oder es nochmals Anpassungen an seinen genauen Inhalt gibt.
Es bleibt also spannend!
Wir von MARCUS TRAPP IMMOBILIEN® beobachten die weitere Entwicklung hierzu kritisch und beraten Sie ehrlich bei Ihrer Immobilienbesichtigung zu diesen Themen.
